Muitas pessoas acreditam que, ao assinar um contrato particular de compra e venda, já se tornam proprietárias do imóvel. No entanto, esse é apenas o primeiro passo para garantir a transferência da propriedade. É essencial conhecer três documentos fundamentais nesse processo: o contrato particular, a escritura pública e o registro dessa compra na matrícula do imóvel.

1. CONTRATO PARTICULAR: O PRIMEIRO PASSO

O contrato particular de compra e venda é o documento no qual contém as minucias da negociação. Nele, devem constar todas as condições da compra e venda, como o preço, a forma de pagamento, as obrigações das partes, entre outros. As particularidades da negociação, os desejos e medos das partes devem ser colocados no contrato, de modo a trazer segurança para essa negociação.

Embora seja um instrumento importantíssimo, ele sozinho não transfere a propriedade do imóvel. O contrato particular concede apenas um direito obrigacional, de natureza pessoal, ao comprador, visto que sem o registro a propriedade ainda permanece no nome do vendedor.

2. ESCRITURA PÚBLICA: A FORMALIZAÇÃO DA COMPRA E VENDA

A escritura pública é um documento lavrado no Tabelionato de Notas, obrigatório no caso de compra e venda de imóvel de alto valor (acima de 30 salários mínimos). Diferente do contrato particular, ela garante maior segurança jurídica.

Contrato com firma reconhecida tem o mesmo valor de uma Escritura Pública? Não. Um erro comum é acreditar que um contrato particular com assinaturas reconhecidas em cartório substitui a escritura pública. O reconhecimento de firma apenas autentica a assinatura das partes, mas não garante a transferência da propriedade.

3. MATRÍCULA DO IMÓVEL E REGISTRO: A TRANSFERÊNCIA DEFINITIVA

A matrícula do imóvel é o documento que contém todo o histórico da propriedade, incluindo informações sobre antigos proprietários, ônus e restrições. Para que o comprador se torne, de fato, o novo proprietário, é necessário registrar a compra do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Por que o registro é indispensável? O registro é o ato que transfere a propriedade. Sem ele, o comprador corre o risco de perder o imóvel, caso o vendedor tenha outras dívidas ou venda o imóvel para outra pessoa, em duplicidade, por exemplo. Somente com o registro a negociação ganha publicidade e a transferência é definitiva.

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A compra de um imóvel é um investimento significativo e, para ter ciência dos riscos que envolvem essa negociação, é fundamental contar com a assessoria de um advogado especializado.

A usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem imóvel, desde que cumpridos todos os requisitos legais. Neste texto, vamos abordar os três principais requisitos para regularizar seu imóvel por meio da usucapião.

1. POSSE MANSA E PACÍFICA

Significa que o possuidor deve exercer a posse de forma contínua, sem interrupções e sem oposição de terceiros ao longo dos anos.

É importante esclarecer que o tempo necessário para a usucapião varia conforme a modalidade. Por exemplo, via de regra, na usucapião ordinária o período é de 10 anos, enquanto na usucapião extraordinária é de 15 anos.

2. ÂNIMO DE DONO

É a intenção de ser proprietário do imóvel. O possuidor deve agir como se fosse o verdadeiro dono, utilizando o bem para sua moradia ou outra finalidade. Assim, para comprovar o cumprimento de tal requisito pode-se incluir reformas e melhorias ou a simples a manutenção do imóvel.

3. TEMPO DE POSSE

A usucapião possui diversas modalidades, cada uma com seus requisitos específicos, incluindo o período de posse necessário para a regularização da propriedade.

• Usucapião Extraordinária: Exige posse mansa, pacífica e ininterrupta por 15 anos, sem necessidade de justo título ou boa-fé. Esse prazo reduz para 10 anos se o requerente e sua família utilizarem o local para moradia.
• Usucapião Ordinária: Requer posse mansa, pacífica e ininterrupta por 10 anos, além de justo título e boa-fé. É possível reduzir o prazo para 5 anos quando o preço do imóvel foi pago e a compra foi registrada, mas o registro foi posteriormente cancelado. Além disso, é essencial que o adquirente tenha estabelecido moradia no local ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
• Usucapião Especial Urbana: Necessita de posse mansa, pacífica e ininterrupta por 5 anos; o adquirente/possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel; deve utilizar o imóvel para moradia própria ou da família; e, a área do imóvel não pode ultrapassar 250 m².
• Usucapião Especial Rural: Requer posse ininterrupta e pacífica por 5 anos, em área rural não superior a 50 hectares, desde que a área seja produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família e que o possuidor não possua outro imóvel.
• Usucapião Familiar: Exige posse por 2 anos ininterruptos, em imóvel urbano de até 250 m², desde que o possuidor tenha sido abandonado pelo cônjuge ou companheiro e utilize o imóvel para sua moradia ou de sua família, não sendo proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

A complexidade deste tema requer uma abordagem jurídica cuidadosa. Se você possui dúvidas sobre o assunto abordado entre em contato clicando no botão ao lado, estou à disposição para ajudá-lo(a) da melhor forma possível.

Os prazos para a Usucapião variam de acordo com a modalidade, podendo ser de 2 a 15 anos. Independentemente da modalidade é essencial demonstrar os cuidados empregados pelo adquirente/possuidor ao longo dos anos.

Isto posto, tem-se as seguintes modalidades:

1. Usucapião Extraordinária: No caso da Usucapião Extraordinária não é necessário ter um título, isto é, um documento para comprovar como o imóvel foi adquirido (como um contrato ou recibo). Por isso, essa modalidade necessita de menos elementos para ser proposta, mas requer mais tempo de posse.

Exige-se o prazo de 15 anos se não houver sido estabelecida a moradia no local. Contudo, como ressaltado inicialmente, é importante que o possuidor tenha cuidado do imóvel durante todo o período.

Esse prazo reduz para 10 anos se o requerente e sua família utilizarem o local para moradia.

2. Usucapião Ordinária: ao contrário da extraordinária, esta modalidade exige a apresentação de título, ou seja, a comprovação da aquisição efetiva do imóvel. É necessário demonstrar a posse do imóvel desde a data de aquisição e o cuidado contínuo pelo possuidor durante o prazo de 10 anos.

Todavia, há uma situação muito específica em que é possível reduzir o prazo para 5 anos: ocorre quando o preço do imóvel foi pago e a compra foi registrada, mas o registro foi posteriormente cancelado. Além disso, é essencial que o adquirente tenha estabelecido moradia no local ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Há também modalidades especiais de Usucapião, com prazos menores, mas com requisitos específicos a serem preenchidos:

3. Usucapião Especial Rural: essa modalidade permite a aquisição da propriedade de uma área rural após 5 anos de posse, desde que sejam atendidos os seguintes requisitos:

• O adquirente/possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel;
• A área rural a ser usucapida não pode exceder 50 hectares;
• O adquirente deve ter tornado a área produtiva por meio de seu próprio trabalho ou o de sua família;
• Deve ter estabelecido moradia no local.

4. Usucapião Especial Urbana: nessa modalidade, é possível adquirir a propriedade de um imóvel urbano após 5 anos de posse, desde que sejam atendidos os seguintes requisitos:

• O adquirente/possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel;
• A área urbana em questão não pode ultrapassar 250m²;
• Deve ter sido estabelecida moradia própria ou de sua família no imóvel.

5. Usucapião Familiar: possui o menor prazo, de 2 anos. Surge quando um dos cônjuges/companheiros abandona o lar, deixando o outro com a posse exclusiva do imóvel. Nesse cenário, aquele que permanece no imóvel assume a responsabilidade pela sua manutenção e pagamento das despesas.

Essa modalidade possui os seguintes requisitos específicos:

• O imóvel urbano não pode exceder 250 m²;
• O requerente deve utilizar o imóvel como residência própria ou de sua família;
• Não pode ser proprietário de outro imóvel;
• Não pode ter usufruído desse benefício anteriormente.

6. Usucapião Coletiva: o prazo para adquirir a propriedade através do Usucapião Coletiva é de 5 anos.

Essa modalidade de Usucapião visa reconhecer o direito à propriedade de todos que ocupam áreas urbanas informais de forma coletiva.

Neste caso, a área total dividida pelo número de possuidores deve resultar em até 250m² por possuidor/requerente.

Além disso, se algum dos possuidores for proprietário de outro imóvel não será possível a usucapião coletiva, afetando o direito dos demais possuidores.

A complexidade deste tema requer uma abordagem jurídica cuidadosa. Se você possui dúvidas sobre o assunto abordado entre em contato clicando no botão ao lado, estou à disposição para ajudá-lo(a) da melhor forma possível.