THAIS AMARAL

A usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem imóvel, desde que cumpridos todos os requisitos legais. Neste texto, vamos abordar os três principais requisitos para regularizar seu imóvel por meio da usucapião.

1. POSSE MANSA E PACÍFICA

Significa que o possuidor deve exercer a posse de forma contínua, sem interrupções e sem oposição de terceiros ao longo dos anos.

É importante esclarecer que o tempo necessário para a usucapião varia conforme a modalidade. Por exemplo, via de regra, na usucapião ordinária o período é de 10 anos, enquanto na usucapião extraordinária é de 15 anos.

2. ÂNIMO DE DONO

É a intenção de ser proprietário do imóvel. O possuidor deve agir como se fosse o verdadeiro dono, utilizando o bem para sua moradia ou outra finalidade. Assim, para comprovar o cumprimento de tal requisito pode-se incluir reformas e melhorias ou a simples a manutenção do imóvel.

3. TEMPO DE POSSE

A usucapião possui diversas modalidades, cada uma com seus requisitos específicos, incluindo o período de posse necessário para a regularização da propriedade.

• Usucapião Extraordinária: Exige posse mansa, pacífica e ininterrupta por 15 anos, sem necessidade de justo título ou boa-fé. Esse prazo reduz para 10 anos se o requerente e sua família utilizarem o local para moradia.
• Usucapião Ordinária: Requer posse mansa, pacífica e ininterrupta por 10 anos, além de justo título e boa-fé. É possível reduzir o prazo para 5 anos quando o preço do imóvel foi pago e a compra foi registrada, mas o registro foi posteriormente cancelado. Além disso, é essencial que o adquirente tenha estabelecido moradia no local ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
• Usucapião Especial Urbana: Necessita de posse mansa, pacífica e ininterrupta por 5 anos; o adquirente/possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel; deve utilizar o imóvel para moradia própria ou da família; e, a área do imóvel não pode ultrapassar 250 m².
• Usucapião Especial Rural: Requer posse ininterrupta e pacífica por 5 anos, em área rural não superior a 50 hectares, desde que a área seja produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família e que o possuidor não possua outro imóvel.
• Usucapião Familiar: Exige posse por 2 anos ininterruptos, em imóvel urbano de até 250 m², desde que o possuidor tenha sido abandonado pelo cônjuge ou companheiro e utilize o imóvel para sua moradia ou de sua família, não sendo proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

A complexidade deste tema requer uma abordagem jurídica cuidadosa. Se você possui dúvidas sobre o assunto abordado entre em contato clicando no botão ao lado, estou à disposição para ajudá-lo(a) da melhor forma possível.

Os prazos para a Usucapião variam de acordo com a modalidade, podendo ser de 2 a 15 anos. Independentemente da modalidade é essencial demonstrar os cuidados empregados pelo adquirente/possuidor ao longo dos anos.

Isto posto, tem-se as seguintes modalidades:

1. Usucapião Extraordinária: No caso da Usucapião Extraordinária não é necessário ter um título, isto é, um documento para comprovar como o imóvel foi adquirido (como um contrato ou recibo). Por isso, essa modalidade necessita de menos elementos para ser proposta, mas requer mais tempo de posse.

Exige-se o prazo de 15 anos se não houver sido estabelecida a moradia no local. Contudo, como ressaltado inicialmente, é importante que o possuidor tenha cuidado do imóvel durante todo o período.

Esse prazo reduz para 10 anos se o requerente e sua família utilizarem o local para moradia.

2. Usucapião Ordinária: ao contrário da extraordinária, esta modalidade exige a apresentação de título, ou seja, a comprovação da aquisição efetiva do imóvel. É necessário demonstrar a posse do imóvel desde a data de aquisição e o cuidado contínuo pelo possuidor durante o prazo de 10 anos.

Todavia, há uma situação muito específica em que é possível reduzir o prazo para 5 anos: ocorre quando o preço do imóvel foi pago e a compra foi registrada, mas o registro foi posteriormente cancelado. Além disso, é essencial que o adquirente tenha estabelecido moradia no local ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Há também modalidades especiais de Usucapião, com prazos menores, mas com requisitos específicos a serem preenchidos:

3. Usucapião Especial Rural: essa modalidade permite a aquisição da propriedade de uma área rural após 5 anos de posse, desde que sejam atendidos os seguintes requisitos:

• O adquirente/possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel;
• A área rural a ser usucapida não pode exceder 50 hectares;
• O adquirente deve ter tornado a área produtiva por meio de seu próprio trabalho ou o de sua família;
• Deve ter estabelecido moradia no local.

4. Usucapião Especial Urbana: nessa modalidade, é possível adquirir a propriedade de um imóvel urbano após 5 anos de posse, desde que sejam atendidos os seguintes requisitos:

• O adquirente/possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel;
• A área urbana em questão não pode ultrapassar 250m²;
• Deve ter sido estabelecida moradia própria ou de sua família no imóvel.

5. Usucapião Familiar: possui o menor prazo, de 2 anos. Surge quando um dos cônjuges/companheiros abandona o lar, deixando o outro com a posse exclusiva do imóvel. Nesse cenário, aquele que permanece no imóvel assume a responsabilidade pela sua manutenção e pagamento das despesas.

Essa modalidade possui os seguintes requisitos específicos:

• O imóvel urbano não pode exceder 250 m²;
• O requerente deve utilizar o imóvel como residência própria ou de sua família;
• Não pode ser proprietário de outro imóvel;
• Não pode ter usufruído desse benefício anteriormente.

6. Usucapião Coletiva: o prazo para adquirir a propriedade através do Usucapião Coletiva é de 5 anos.

Essa modalidade de Usucapião visa reconhecer o direito à propriedade de todos que ocupam áreas urbanas informais de forma coletiva.

Neste caso, a área total dividida pelo número de possuidores deve resultar em até 250m² por possuidor/requerente.

Além disso, se algum dos possuidores for proprietário de outro imóvel não será possível a usucapião coletiva, afetando o direito dos demais possuidores.

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Se você possui um imóvel, mas ainda não está registrado como proprietário na matrícula, o processo de usucapião extrajudicial pode ser uma alternativa para regularizar esse imóvel.

Neste artigo, destacaremos 3 documentos que são exigidos para a regularização do seu imóvel por meio da usucapião extrajudicial.

Antes disso, vamos explicar o que é esse instituto: a Usucapião Extrajudicial é um procedimento mais célere, pois dispensa a ação judicial. Visa transformar a posse em propriedade, ou seja, é uma forma de aquisição da propriedade. Assim, ao final desse procedimento, o possuidor torna-se proprietário do imóvel.

Lembrando que somente aquele que registra o imóvel, cujo nome consta na matrícula, é considerado proprietário. Portanto, o possuidor do imóvel é aquele que exterioriza a posse, que age como se fosse dono daquele bem, mas que ainda não é o proprietário.

Em resumo, para fins de usucapião, possuidor é aquele que detém a posse mansa e pacífica (sem oposição), por um certo período ininterrupto de tempo.

Os 3 documentos essenciais são:

• Ata notarial: é um documento lavrado por um tabelião de notas, que atesta a veracidade dos fatos relacionados à posse do imóvel, como tempo de posse e ausência de ações envolvendo o imóvel.

• Planta e memorial descritivo: são essenciais para definir as características físicas e dimensionais da área em questão.

• Matrícula ou certidão de inexistência de registro: documento apto para se verificar se existe um proprietário do imóvel.

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A usucapião familiar é uma das modalidades de usucapião, também conhecida como usucapião de meação ou por abandono de lar.

Está prevista no artigo 1.240-A do Código Civil, o qual estabelece:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º. O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

A usucapião familiar visa garantir que o cônjuge ou companheiro que permaneceu na residência, utilizando-o para sua moradia e de sua família, suportando todos os custos de forma exclusiva, adquira a propriedade integral do imóvel, ou seja, adquirirá a quota do outro em relação ao imóvel.

Dessa forma, é possível citar 4 requisitos fundamentais para se adquirir a usucapião familiar:

1. O imóvel objeto da usucapião deve fazer parte do patrimônio comum do casal e sua área não pode ultrapassar 250 m². Se o imóvel integrar o patrimônio particular do cônjuge ou companheiro que abandonou o lar, não será possível a aquisição do imóvel por meio da usucapião;

2. O cônjuge ou companheiro que permaneceu no imóvel não pode ser proprietário de outro imóvel e deve usar a propriedade para sua moradia ou de sua família;

3. É necessário comprovar o abandono do lar e a data em que ocorreu. Além disso, é preciso demonstrar que permaneceu na posse do imóvel por, no mínimo, 2 anos ininterruptos, sem oposição e com exclusividade;

4. O cônjuge ou companheiro que abandonou o lar não pode ter contribuído financeiramente para a manutenção do imóvel, ou seja, com o pagamento das despesas da residência.

Por fim, é importante trazer um breve resumo das características das outras modalidades de usucapião:

1. Usucapião extraordinária:

• Possui previsão legal no artigo 1.238, do Código Civil;
• Deve ter a posse mansa e pacífica por, no mínimo, 15 anos ininterruptos, sem oposição;
• Esse prazo poderá ser reduzido para 10 anos se o imóvel for utilizado para moradia, ou tenha realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

2. Usucapião ordinária:

• Possui previsão legal no artigo 1.242, do Código Civil;
• Os possuidores precisam ter justo título e boa-fé;
• Deve ter a posse mansa e pacífica por, no mínimo, 10 anos ininterruptos, sem oposição;
• O prazo poderá ser reduzido para 5 anos, se o preço pelo imóvel foi pago e a compra registrada, mas este registro foi cancelado depois, e o adquirente tenha estabelecido moradia no local ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

3. Usucapião especial rural:

• Possui previsão legal no artigo 1.239, do Código Civil e artigo 191 da Constituição Federal;
• Deve ter a posse mansa e pacífica por, no mínimo, 5 anos ininterruptos, sem oposição;
• O adquirente/possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel;
• A área rural a ser usucapida não pode exceder 50 hectares;
• O adquirente deve ter tornado a área produtiva por meio de seu próprio trabalho ou o de sua família;
• Deve ter estabelecido moradia no local.

4. Usucapião especial urbana

• Possui previsão legal no artigo 1.240, do Código Civil e artigo 183 da Constituição Federal;
• Deve ter a posse mansa e pacífica por, no mínimo, 5 anos ininterruptos, sem oposição;
• O adquirente/possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel;
• A área urbana a ser usucapida não pode exceder 250 m²;
• O adquirente deve ter estabelecido moradia no local.

5. Usucapião especial urbana coletiva

• Possui previsão legal no artigo 10 do Estatuto da Cidade;
• Existência de núcleo informal urbano;
• A área total dividida pelo número de possuidores deve resultar em uma área inferior a 250 m², por possuidor;
• Devem ter a posse mansa e pacífica por, no mínimo, 5 anos ininterruptos, sem oposição;
• O adquirente/possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel.

A complexidade deste tema requer uma abordagem jurídica cuidadosa. Se você possui dúvidas sobre o assunto abordado entre em contato clicando no botão ao lado, estou à disposição para ajudá-lo(a) da melhor forma possível.

A usucapião rural é uma das modalidades específicas de usucapião. Por isso, é fundamental compreender seus requisitos e particularidades.

O artigo 191 da Constituição Federal estabelece que:

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Portanto, para adquirir a propriedade rural por meio da usucapião é necessário que o requerente atenda aos seguintes requisitos cumulativos:

• Exige-se posse contínua e sem oposição, pelo período mínimo de 5 anos, de forma mansa e pacífica;
• A área do imóvel objeto da usucapião rural não pode exceder 50 hectares e deve estar localizada na zona rural.

É importante pontuar que a Constituição Federal prescreveu um limite máximo de área a ser usucapida, por isso, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o imóvel rural cuja área seja inferior ao "módulo rural" poderá ser adquirido por meio de usucapião especial rural.

Além disso, o fato de o imóvel estar inserido em outro de maiores dimensões, matriculado no Cartório de Registro de Imóveis em nome de terceira pessoa, não impede que a aquisição de uma pequena parte da propriedade da qual o requerente tem a posse.

• O requerente não pode ser proprietário de outro imóvel, seja ele rural ou urbano;
• A área objeto da usucapião rural deve ser tornada produtiva pelo trabalho do ocupante ou de sua família. Em outras palavras, a terra deve ser utilizada para atividades agrícolas, pecuárias, extrativistas etc.

Registra-se que, ao contrário de outras modalidades de usucapião, a usucapião rural não exige a comprovação de justo título nem a demonstração de boa-fé. Isso ocorre porque tais elementos são presumidos pela destinação dada ao imóvel, ao atender à sua função social.

Isto posto, visando instruir o processo de usucapião, solicita-se os seguintes documentos específicos: Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR); Cadastro Ambiental Rural (CAR); Certidão do INCRA que ateste que o poligonal do memorial descritivo não se sobrepõe a outro de seu cadastro.

Por fim, é essencial informar que haverá, ainda, a necessidade de registro da reserva legal no Cadastro Ambiental Rural (CAR), para que a sentença declaratória de usucapião de imóvel rural sem matrícula seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

O CAR é o registro público eletrônico de âmbito nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento (art. 29).

Cada caso é único e merece uma avaliação detalhada. Se você possui dúvidas sobre o assunto abordado entre em contato clicando no botão ao lado, estou à disposição para ajudá-lo(a) da melhor forma possível.